Lorsque vous faites appel à un promoteur pour la construction de votre logement, ce dernier doit souscrire certaines assurances et posséder les garanties nécessaires à l’exercice de son métier.
Ce qu’il faut savoir, c’est que le Bâtiment en France est très réglementé.
Ainsi, l’article 1792 du Code civil mentionne que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Est constructeur celui qui réalise un ouvrage : architecte, plombier… Celui qui réalise des travaux d’étanchéité, isolation thermique, carrelage…
Qui est le maître d’ouvrage ? Cela peut être une personne physique ou une personne morale pour qui devront être réalisés les travaux (art. 1710 du Code civil).
Il faut bien faire la différence entre le maître d’ouvrage (vous qui donnez les directives) et le maître d’œuvre que vous missionnez pour faire exécuter ces directives.
En dessous de 170 m² de SHON (surface hors œuvre nette), le maître d’œuvre n’est pas obligatoire. En revanche, de ce fait, cette responsabilité vous incombe.
Sachez que dans ce cas, vous vous exposez à un risque, car il faut avoir un regard professionnel sur l’exécution des travaux, souscrire les assurances nécessaires…
Vous pouvez également choisir votre maître d’œuvre (toujours un professionnel). Cela peut-être le promoteur lui-même, un architecte…
Par ailleurs, sachez que le promoteur à qui vous allez confier le travail de réaliser la maison de vos rêves doit vous apporter un certain nombre de garanties en souscrivant les assurances nécessaires.
Pour n’en nommer que quelques-unes, mais les principales :
* L’assurance décennale (dix ans) a été instaurée par la loi du 4 janvier 1978 – loi Spinetta. Elle a pour objet de couvrir la responsabilité civile décennale de tous constructeurs et de tous intervenants lors de la réalisation d’une construction. Cette garantie couvre le maître d’ouvrage ainsi que les propriétaires pendant une durée de dix ans, à la suite de la réception des travaux, contre les éventuels dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou qui la rendraient « impropre à sa destination ». Cette assurance est pour le constructeur.
* L’assurance dommage ouvrage est valable dix ans à compter de la réception de l’ouvrage. C’est une garantie que doit souscrire le maître d’ouvrage avant le démarrage du chantier. Cette assurance est obligatoire et elle couvre les propriétaires successifs au long des dix prochaines années. C’est une assurance pour les particuliers, contrairement à la RC décennale souscrite par les constructeurs.
* La garantie financière d’achèvement (GFA)
Dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), cette garantie permet au futur acquéreur d’avoir la certitude du financement, même en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie prend tout son sens lorsque le chantier est en cours. Article L.261-1, code de la Construction et de l’habitation (CCH).
* La garantie de Parfait achèvement (GPA) dont la durée est d’un an.
Elle impose au constructeur de réparer toutes les petites malfaçons survenues au cours de l’année qui suit la réception des travaux.
* La garantie biennale intervient juste après « le parfait achèvement ».
La garantie de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans, impose au constructeur de remplacer ou de réparer tous les défauts qui affectent les éléments dissociables. Ce sont des éléments que l’on peut enlever, remplacer, sans abîmer l’ouvrage qui les entoure (exemple : évier, moquette, …).