Communiqué du Laboratoire de l’immobilier, en octobre 2015
« Le marché de l’immobilier neuf subit actuellement 2 forces antagonistes :
- une forte hausse du nombre de réservations au premier semestre, auprès des investisseurs qui plébiscitent le nouveau dispositif Pinel,
- une chute continue du nombre de permis de construire autorisés, aux origines multiples : foncier rare et cher sur les zones tendues, allongement des procédures administratives, nombreux recours, difficultés de relance de la production chez les promoteurs après la dernière crise, etc.
L’effet de ciseau induit par ces 2 tendances (hausse de la demande / diminution de l’offre) conduit inévitablement à une baisse des stocks chez les promoteurs : un équivalent de 11,5 mois de ventes à la fin du 2ème trimestre 2015 contre 15 mois l’an dernier à la même période. Cette tension sur l’offre se transforme même en pénurie sur les zones les plus tendues, en particulier les grandes métropoles régionales. Deux exemples pour preuve : la chute du nombre de permis de logements collectifs autorisés sur Lyon et Bordeaux :
Certes, les données de 2015 s’arrêtent à fin août et il manque encore 4 mois pour raisonner en année pleine. Pour l’instant, si l’on extrapole de manière linéaire les autorisations recensées sur les 8 premiers mois, les volumes seraient en repli de -62% sur Lyon et -32% sur Bordeaux.
Face à cette raréfaction de leur offre et une reprise de la demande, les promoteurs maintiennent des niveaux de prix élevés en hyper-centre. Ces rares opérations en hyper centre sont mal rémunérées et alimentent leurs forces de vente internes pour des demandes principalement destinées à de l’accession.
Rappelons au passage que le dispositif Pinel n’a pas vocation à développer l’offre de logements au cœur des grandes agglomérations : avec ou sans dispositif, la production y reste contrainte par la pénurie de foncier et les prix élevés ne permettent pas de créer des logements abordables supplémentaires, ni de délivrer des rentabilités locatives acceptables pour nos investisseurs. C’est donc en périphérie des grands centres urbains, en première voire en deuxième couronne selon les marchés, que le dispositif Pinel trouve sa légitimité.
En période de tension, les opérations immobilières à risque ressurgissent : foncier trop cher qui trouve enfin une occasion de sortie commerciale, opérations trop éloignées ou mal calibrées qui bénéficient d’une seconde chance, prix gonflés par des rémunérations attractives pour compenser une moindre qualité…
La sélection rigoureuse des programmes s’impose plus que jamais pour ne pas tomber dans les pièges d’opérateurs peu scrupuleux… »