Le déficit foncier est un élément qui indique que les charges (dépenses liées au bien) sont supérieures aux rentrées (revenus locatifs).
Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers et permettent ainsi de gommer vos revenus locatifs perçus et parfois le revenu global de certains contribuables.
Il existe trois grandes catégories de charges que vous pouvez déduire :
– Les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation ou encore à l’amélioration du bien immobilier : l’isolation, la toiture, l’électricité… En revanche, sont exclus les travaux de construction ou d’agrandissement de votre bien immobilier.
– Les charges liées au financement de votre bien immobilier : ce sont tous les frais liés à l’emprunt (assurances, frais de dossier…) y compris les intérêts d’emprunt.
– Les charges liées à la gestion de votre bien immobilier : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété.
Profil investisseurs :
- Les contribuables qui possèdent déjà des logements en location générant des revenus fonciers. Ce dispositif concerne les investisseurs qui souhaitent faire des travaux dans leurs biens immobiliers anciens.
- Les contribuables fortement imposés et qui souhaitent profiter d’allégements fiscaux en diminuant le montant de leur revenu foncier imposable.
Conditions à respecter :
Afin de bénéficier du déficit foncier, il faut respecter certaines conditions :
– Déclaration des revenus locatifs au régime réel. Ce qui signifie que vous devez déclarer plus de 15 000 € de revenus locatifs, et des charges supérieures à 30 % (Abattement dans le cadre du micro-foncier). Article 32 du code général des impôts (CGI)
– Le contribuable est engagé pour trois ans. Au bout des trois ans, il pourra choisir entre le micro-foncier (s’il est éligible) ou le régime réel. En revanche, si au bout des trois ans le contribuable continue de déclarer au réel, ce n’est plus une option triennale mais annuelle.
– Le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation de ce déficit sur votre déclaration de revenu.
Déclarations :
Remplir les formulaires 2044 en complément du 2042
Avantage fiscal :
La loi vous permet de déduire de vos revenus globaux l’ensemble des charges vues précédemment, dans la limite annuelle de 10 700 €. Article 156 du CGI BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912* (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP)
Il est possible de reporter la fraction des dépenses de travaux supérieure à 10 700 €, qui n’a pas été imputée à vos revenus, et cela pendant une durée de dix ans. Les intérêts d’emprunt sont également imputables sur les revenus fonciers durant ces dix années.
*Bulletin officiel des finances Publiques-Impôts / Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier
Exemple 1 :
Calcul du déficit foncier, année 1
| Recettes | Montant | Dépenses | Montant |
| Loyer | 20 000 € | Travaux | 25 000 € |
| Charges | 3 000 € | ||
| Intérêts d’emprunt | 4 000 € | ||
| Total | 20 000 € | Total | 32 000 € |
Le déficit foncier est de 12 000 € (32 000 -20 000)
Le déficit foncier à imputer sur le revenu global est donc de 10 700 €, il restera donc 1 300 € pouvant être reportés sur les dix ans à venir.
Exemple 2 :
| Recettes | Montant | Dépenses | Montant |
| Loyers | 4 000 € | Charges | 1 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 4 500 € | ||
| Total | 4 000 € | Total | 5 500 € |
Le déficit foncier imputable est de 1 000 € (5 000 € – 4 000 €)
Le déficit foncier pouvant être reporté sur les dix ans est de 500 €
La SCPI Déficit foncier
Il s’agit de confier à une société civile de placement immobilier l’achat et la revente de nos parts. Ce qui permet encore une fois de plus de ne pas avoir à se soucier de la gestion d’un bien immobilier et d’être libéré des contraintes liées à la location. La SCPI va acquérir des biens très anciens, mais aussi très bien situés en vue de les louer. Cette opération va donc générer un déficit foncier dont vous bénéficierez au prorata de votre investissement.
Rendements : les rendements sont compris entre 2 et 2,50 % bruts.
Réduction d’impôt : la SCPI déficit foncier n’entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €