Principe de l’investissement en LMNP :
Le principe est de mettre son bien en location. Cependant, pour qu’il soit considéré comme meublé, il faut apporter un certain confort mobilier (lit, réfrigérateur…) au locataire, afin de lui permettre de s’installer en apportant uniquement ses effets personnels.
La location meublée peut prendre différentes formes :
– locations saisonnières ;
– appartements ou chambres meublés
– résidence de service : résidences étudiantes, EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes), résidences de tourisme ou encore pour hommes d’affaires. Le bien est alors confié à un professionnel exploitant qui se chargera de la gestion. Vous signerez donc un bail commercial avec ce dernier qui se chargera de toute la gestion du bien (entretien, vacances, carence locative…). De plus, il vous garantira les loyers durant toute la durée de détention du bien immobilier.
Il y a plusieurs critères pour entrer dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnels :
o Tout d’abord, il n’y a pas d’enregistrement au RCS (registre du commerce et des sociétés) comme c’est le cas en cas en LMP.
o Les recettes annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ou doivent représenter moins de 50 % du revenu global.
Profil investisseur :
- Personnes souhaitant percevoir des revenus sans avoir à se soucier de la gestion du bien car celui-ci est géré par un professionnel exploitant.
- Investisseurs souhaitant avoir des compléments de revenus.
Durée d’investissement et contraintes : vous devez louer au minimum neuf ans votre logement, mais si vous souhaitez profiter pleinement de la TVA (20 %), il faudra conserver le bien au moins vingt ans, sinon vous devrez rembourser au fisc le prorata en fonction de la période de conservation du bien.
Il est conseillé de conserver le bien au moins vingt ans si vous souhaitez profiter de la TVA dans sa totalité.
Rendement : environ 4 % nets par an.
Fiscalité :
Deux possibilités :
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou qu’elles représentent moins de 50 % de votre revenu global, vous pourrez donc opter pour l’une des déclarations suivantes :
– Le micro-Bic : si les revenus sont inférieurs à 32 900 €, il s’agit du régime du micro-Bic. Dans ce cas, l’administration fiscale appliquera un abattement de 50 % (pour charges, 305 € au minimum) sur les revenus locatifs. Ensuite, votre imposition sera déterminée en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Vous serez également redevable des prélèvements sociaux.
Déclaration : catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Formulaire 2042 C.
– Le régime réel : si les revenus sont supérieurs à 32 900 €, c’est le régime réel qui s’applique d’office. Vous pouvez également choisir ce régime si vous constatez que vos dépenses réelles dépasseront les 50 % d’abattements accordés en micro-Bic. Ces dépenses, pour rappel, sont les frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt…
Il faut faire une distinction entre le réel simplifié et le réel normal. Le réel simplifié s’applique entre 32 900 € et 236 000 € (hors taxe) de revenus, mais au-delà c’est le régime réel normal.
Déclaration : Formulaire 2031 accompagné de plusieurs annexes (2033A, B, C, D, E). Obligation de tenir une comptabilité avec le journal des recettes et des dépenses.
Si vous avez un déficit foncier, vous pourrez alors le déduire durant une période de dix ans sur les revenus de même nature.
Amortissement linéaire :
Si vous faites l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), ou que vous faites l’acquisition d’un logement de moins de quinze ans, mais qui a nécessité une réhabilitation complète, la loi (article 199 sexvicies du code général des impôts http://www.legifrance.gouv.fr) prévoit une réduction d’impôt. Il faut que ce logement soit évidemment réhabilité en vue d’une location meublée.
Cette réduction est de 11 % du montant (loi Bouvard).
Si revente du bien
Régime des plus-values immobilières :
Le taux d’imposition sur les plus-values est de 19 %. Quant aux prélèvements sociaux, ils sont actuellement de 15,5 %.
Il y a un abattement progressif qui s’appliquera de la manière suivante sur l’assiette de l’impôt sur le revenu :
- Entre la 6e et la 21e année : abattement de 6 % par an.
- La 22e année : abattement de 4 %.
- À partir de la 23e année : exonération.
À cela s’ajoute l’abattement sur l’assiette des prélèvements sociaux :
- Entre la 6e et la 21e année : abattement de 1.65 % par an.
- La 22e année : abattement de 1.6 %.
- Entre la 23e et la 30e année : abattement 9 % par an.
Pour bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux, il faudra attendre la trentième année.
Exception : si vous réalisez une vente entre le 1/09/2013 et le 31/08/2014, vous avez droit à un abattement supplémentaire de 25 %, quelle que soit la durée de détention du bien. Cet abattement s’applique après avoir pris en compte l’abattement pour durée de détention. Les 25 % ne s’appliquent pas pour la cession de parts de SCPI, entre conjoints, associés… Art. 27 N° 2013-1278 du 29/12/13 Loi de finances 2014.
http://vosdroits.service-public.fr
Article 155 IV du CGI