Qu’est-ce que la SCPI ?
La SCPI est une société civile de placement immobilier dont le principal objectif est d’acquérir des biens immobiliers en vue de les louer. On distingue plusieurs biens qu’il est possible de mettre en location : les immeubles de bureaux, les locaux commerciaux, les maisons, les appartements ou même des résidences étudiantes ou médicalisées.
La SCPI va collecter les fonds nécessaires auprès du grand public, et ensuite elle va les redistribuer à ses associés (ceux qui ont acheté des parts). La SCPI est autorisée à faire appel à l’épargne publique car elle doit obtenir le visa de l’AMF (autorité des marchés financiers) http://www.amf-france.org/
La SCPI se présente sous deux formes : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.
La SCPI à capital fixe augmentera progressivement son capital jusqu’à atteindre le plafond fixé dans les statuts.
Il n’est donc possible aux investisseurs d’acquérir des parts que lors de ces augmentations de capital. Il existe cependant un marché secondaire qui permet de céder ou d’acheter des parts de SCPI. Le tout dépendra évidemment de l’offre et de la demande.
La SCPI à capital variable a la possibilité d’émettre de nouvelles parts afin de faciliter l’arrivée de nouveaux investisseurs ou de racheter les parts des associés désireux de les vendre.
Les avantages de la SCPI se situent bien évidemment en termes de rendement, mais aussi parce que vous n’avez pas les contraintes de la gestion locative. Elle permet également de se constituer du capital en empruntant par le biais d’un prêt immobilier.
Il existe trois types de SCPI :
– la SCPI de rendement ;
– la SCPI de plus value ;
– la SCPI fiscale ou résidentielle.
La SCPI de rendement
Le but, comme son nom l’indique, est de générer du rendement. Ce sont les plus connues. Ces SCPI investissent principalement dans l’immobilier professionnel.
Nous trouvons des SCPI sans actif particulier (qui investissent particulièrement dans un secteur comme les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces…) et les SCPI diversifiées qui répartissent leurs achats sur plusieurs types d’actifs
La SCPI de plus value
Elles ont pour but d’augmenter la valeur de la part, donc elles ne versent pas de rendement. Il n’y a pas beaucoup de SCPI de plus value. La plus connue est Pierre 48, qui est une SCPI qui investit dans l’immobilier parisien, qui est fortement décoté car il est régi par la loi 1948 ou en viager. Cette loi a permis de fixer des loyers très faibles, ce qui fait que le locataire ne quitte jamais son logement sauf au moment de son décès. Une fois que locataire est décédé, le logement va ainsi retrouver sa valeur de marché.
Ce type de SCPI s’adresse plutôt à des personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin nécessairement de revenus, mais qui veulent voir leur capital augmenter progressivement.
La SCPI fiscale (ou résidentielle)
Ce sont des SCPI qui investissent dans l’immobilier à usage d’habitation, tel que défini dans les lois de Robien, Borloo, Scellier, Duflot. Ici ce sont des investissements dans le neuf.
Mais nous avons également l’investissement dans l’ancien, tel que défini dans la loi Malraux, et les SCPI de déficit foncier.
La SCPI Malraux va investir dans des zones biens placées (historiques) ; généralement en centre-ville. La SCPI devra faire des travaux de rénovation. La réduction intervient à hauteur de 30 % (secteurs sauvegardés) du montant des travaux effectués dans la limite de 100 000 €.
Période de location de neuf ans également, et l’investissement s’étale sur quinze ans.
Les SCPI déficit foncier : Il s’agit d’investir dans l’immobilier ancien et de réaliser des travaux de rénovation. Ex : aménagement d’un immeuble de bureaux en des logements à usage d’habitation. Les travaux engagés génèrent un déficit foncier, donc une déduction des revenus locatifs.
Engagement de louer durant trois ans. La SCPI va répartir bien souvent les travaux sur deux ans.
Rentabilité :
La rentabilité est très variable selon le type de SCPI (entre 3 % et 6,50 % pour les meilleures ; voir les essentiels sur SCPI de rendement, fiscale et SCPI de plus value).
Frais :
Il faut compter trois types de frais :
– Les frais de souscriptions sont compris entre 6 à 8 % du prix d’émission* (souvent inclus dans le prix de la part). Exemple : si vous achetez une part de SCPI à 500 € et que vous avez 6 % de frais, en réalité le prix de la part est de 470 €.
– Les frais de gestion : ils se situent entre 8 et 10 % HT des loyers HT encaissés par la SCPI
– Les frais de cession sont de deux ordres : avec ou sans l’intervention de la société de gérance.
Avec son intervention, les frais se situent entre 4 à 8 % du prix de vente HT.
Sans son intervention, ses frais sont ramenés entre 0,60 % et 2 % du prix de vente HT.
*Définition :
Prix d’émission : « C’est le prix auquel est offerte une action aux souscripteurs lors de son émission. Si ce prix est inférieur à la valeur nominale du titre, la différence constitue une prime d’émission ». Définition web.
Durée d’investissement : elle se situe entre douze et quinze ans.
Sortie :
Rappel : le dispositif Duflot est un investissement locatif sur neuf ans minimum. Lorsque vous prenez une SCPI Duflot, vous vous engagez sur environ quinze ans, si l’on compte la phase de commercialisation, de construction, et à la fin des neuf ans, la vente.
La SCPI qui investit dans l’immobilier à usage d’habitation, comme en font mention les lois Robien, Borloo, Scellier, Duflot, bénéficie d’une réduction d’impôt, mais le rendement est généralement moindre que la SCPI de rendement, car elle avoisine les 3 % nets tandis qu’en SCPI de rendement vous serez plus à 5 %.
Pour finir, à la revente, il y a dissolution de la SCPI en Duflot comme en Malraux.
Fiscalité :
Les revenus locatifs : Imposition au même titre que les revenus fonciers (voir fiche SCPI fiscale rubrique « les essentiels »)
La plus value immobilière (voir fiche SCPI fiscale rubrique « les essentiels »)